부동산이 없어도 매달 월세 받는 우아한 배당 투자 [배당의 민족]

부동산 없이 부동산 투자자가
될 수 있는 시대, 바로 지금입니다. – 배당 투자 전략

 

꼭 건물이 있어야만 건물주 일까?

건물주는 보유 중인 유형 자산에서 발생하는 임대료를 통해서 현금흐름을 만듭니다.

뿐만아니라 부동산 자체의 가치가 상승할 경우 평가 이익을 통한 자산 증대를 경험하기도 합니다.

조물주 위에 건물주라는 우스개가 소리가 나올만큼 임대 소득은 부러움과 선망이 되는 그야말로 ‘우아한’ 투자일텐데요.

건물을 살만큼의 자본금이 없더라도 이와 같은 경험을 해 볼 수는 없을까요?

 

리츠 REIT 란?

리츠, REIT (Real estate investment trust) 란?
리츠, REIT (Real estate investment trust) 란?

금융상품이 발달하면서 부동산을 일부라도 소유해보는 경험은 가능해졌습니다.

이른바 리츠, REIT (Real estate investment trust)라는 도구를 통해서입니다.

미국에서는 1960년대에 이미 리츠 제도를 확립했습니다. ‘현금흐름을 창출하는 부동산에 전문적으로 투자한다’는 요건들을 만족한다면, 세제 혜택을 주었기 때문에 부동산 전문 투자회사인 리츠가 설립될 수 있었습니다.

이를 통해 전문적인 지식이 없는 일반인들도 이 회사들의 주식을 소유함으로써 ‘건물주’의 소득을 배당이라는 형태로 가져갈 수 있게 되었습니다.

 

리츠 상품 성과. 정기적인 임대 이익과 부동산 평가이익을 동시에!

리츠 상품 성과 (2004-2019)
리츠 상품 성과 (2004-2019)

위 차트의 파란색 선은 수익형 부동산, 주황색 선은 미국 주식(S&P 500), 노란색 선은 미국 장기채 (7~10년채)로 배당수익을 다시 재투자를 한다는 가정하에 그려진 선들입니다.

그림에서 볼 수 있듯이 리츠 상품은 장기채에서 발생하는 배당 성과보다 앞설 뿐만아니라, 주식시장에서 발생하는 평가이익을 경험할 수 있습니다.

리츠는 이처럼 부동산 자체의 자산 가격 상승을 목적으로 하는 투자 이익 뿐만아니라, 은퇴자는 채권 이자 수익 대비 높은 배당금을 생활비로 사용하는 방식으로 다양하게 사용되고 있는 투자처입니다.

 

리츠 올인 투자의 문제점

건물주의 부동산 평가 이익과 임대 소득을 모두 경험하게 해주는 리츠에도 단점은 있습니다.

발생하는 현금흐름이 모두 부동산 관련자산에 집중되다 보니, 해당 산업에서 문제가 발생할 경우 손실이 커질 수 있다는 것입니다.

가장 근래의 예는 2008년 금융위기입니다. 서브프라임 모기지에서 촉발된 위기였기 때문에 부동산의 가치 폭락이 컸고, 당시 리츠 투자의 최대손실폭은 -73%로 100만원을 투자했다면, 37만원이 될 수도 있었던 위험한 투자처였습니다.


지금 현재 시점에서 과거를 바라보면 리츠투자는 높은 성과를 보였던 투자입니다.

하지만, 실제 투자집행 기간에서 손실이 50%를 넘는 순간에는 계속해서 투자를 이어나가기는 어렵습니다. 투자 가능한 전략이 되려면, 리스크를 조금 더 낮출 필요가 있는 것이죠.

저희는 두 가지 방법을 통해, 정기적인 배당과 자본 이득을 세련되게 추구하는 배당 투자 전략을 세웠습니다.

 


 

배당의 민족 전략 소개

#1 다양한 배당을 모두 받는 포트폴리오 구성

[배당의 민족] 의 배당 투자 전략 구성에 대해 이야기를 이어가도록 하겠습니다.

아래 자료는 미국 부동산 투자의 주요 인덱스인 MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index의 2019년 9월말 기준 투자 내역입니다. 해당 인덱스는 하나의 투자 대상(issuer)에 25% 이상 투자할 수 없으며, 5% 넘는 투자 대상들의 총합이 50%를 넘을 수 없는 규칙을 가지고 있어 다양한 REIT에 분배하여 투자합니다.

리츠 상품 종류
리츠 상품 종류

결과적으로 리츠 ETF에 투자한다면 호텔, 리조트, 병원, 주택, 오피스, 산업시설, 농지대 등 임대 수익을 창출할 수 있는 다양한 부동산에 투자하는 결과를 가져와서, 일반인이 단일 부동산을 소유했을 때 발생할 수 있는 임차인 리스크나 가치 하락 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.

그러나, 부동산 섹터 자체에서 발생하는 리스크는 여전히 높은 상태입니다.

이를 해결하기 위해서 사용할 수 있는 방법은 배당 현금 흐름을 만들어내는 다양한 자산을 소유하는 것입니다.

아래는 배당 이득을 취할 수 있는 여러 ETF들의 리스트들입니다. 흔히 알려진 배당주, 우선주 부터 신흥국 채권, MLP(에너지 인프라 투자), 회사채 등 다양한 자산에 투자합니다.

미국 3개월 단기 국채는 포트폴리오의 안정성을 위해 15% 비중을 가져가고 나머지를 동일 비중으로 했을 경우 결과를 확인해보시죠.

 

자산군 미국 리츠 미국 MLP 미국 변동배당 우선주
배당률(연) 3.2% 8.2% 4.2%
비중 10.6% 10.6% 10.6%
자산군 미국 로우볼 배당주 글로벌 우선주/채권 미국 투자등급 변동금리채
배당률(연) 4.2% 5.7% 2.9%
비중 10.6% 10.6% 10.6%
자산군 글로벌 시니어론 신흥국 채권 미국 3개월 단기국채
배당률(연) 5.7% 4.4% 2.2%
비중 10.6% 10.6% 10.6%

 

<배당 ETF 비중 조정 성과 시뮬레이션>

 

리츠만을 사용했을 경우 보다 장기 15년의 최종 결과는 결국 낮았으나, 여러 배당 ETF로 배당 투자 포트폴리오를 구성한 결과 변동폭이 훨씬 줄어든 것을 확인할 수 있습니다.

최대 손실폭 역시 상당 부분 줄어들었습니다. 리츠는 최고 73% 손실폭이 발생했으나, 이보다 절반 이상이 감소한, 약 30% 수준의 최대 손실폭이 나타났습니다.

 

#2 한 걸음 더! 시장이 무너지는 상황에 대비

여러 배당 ETF를 사용하는 것을 통해서 한 가지 현금흐름 만을 사용하는 경우에 발생하는 개별 자산 위험도를 낮춘 것을 확인했습니다. 하지만 여전히 줄이지 못한 리스크가 있는데 바로 전체 시장의 위험입니다.

일반적인 경제상황에서는 다양한 자산을 보유한다면, 자산 배분효과가 발생하지만, 경제위기와 같은 상황에서는 다양한 자산이 모두 ‘위험 자산’이라는 공통점을 가지면서 하락하는 경우가 생깁니다. 쉽게 말해, 내 자산을 여러 척의 배에 실어서 보낸다면, 한 척에서 발생하는 이슈는 피할 수 있을 테지만, 바다에 몰아치는 태풍은 모든 배에 영향을 미친다는 겁니다.

배당 이익과, 평가 이익을 통해서 자산을 축적 하더라도, 이 시기에 위험자산을 많이 보유하고 있을 경우 오랫동안 축적했던 수익을 모두 잃는 결과가 나타나 위험 자산을 보유하는 전략을 포기하게되고 마는데요. 이를 획기적으로 해결하기 위해서는 자산 배분 보다 더 적극적인 리스크 헤지(Hedge) 전략이 필요합니다.

저희는 이를 위해서 두 가지 금융상품을 활용합니다. 하나는 장기채 레버리지 ETF(20년 이상 미국 국채 3배 레버리지) 이고, 다른 하나는 VIX short-term futures ETF(변동성 지수 단기 선물)입니다.

두 자산 모두 위험자산 전체에 문제가 발생했을 때 높은 수익률을 보이는 자산들입니다. 이 두 자산 모두 레버리지가 높은 자산이기 때문에 평소에 단순 보유한다면, 리스크가 높아지나, 포트폴리오 내에 5% 수준으로 체계적으로 보유 한다면, 바다의 태풍을 일정 부분 상쇄할 수 있는 역할을 합니다. 차트로 확인해 보시죠.

<헤지 5% 추가 효과 시뮬레이션>


5% 수준으로만 Hedge를 위한 자산을 활용했음에도, 최대 손실 폭은 30% 수준에서 15% 수준으로 절반 가까이 하락한 것을 확인할 수 있습니다. 결과적으로 과거 15년간의 시뮬레이션 결과 배당의 민족 전략은 다음과 같은 성과를 기록했습니다.

구분/
2004년 12월
~ 2019년 09월

배당의 민족

단순 비중 조정

미국 주식
(S&P 500)

미국 부동산

미국 채권
(7년~ 10년)

연평균 상승률

7.22%

6.99%

8.51%

8.25%

4.82%

변동성

6.12%

7.94%

13.91%

22.54%

6.15%

효율성 지수

1.18

0.88

0.61

0.37

0.78

MDD

-14.42%

-31.38%

-55.19%

-73.07%

-10.40%

 

배당의 민족 전략은 배당 수익, 임대 수익, 이자 수익 처럼 정기적으로 발생하는 배당 투자 수익과 가치 상승에 따른 평가 이익을 동시에 추구하는 전략입니다. 배당 투자 의 종류를 다양화 하여 배당 수익 변동 위험을 낮췄고, 헤지 자산을 추구하여, 평가 이익의 갑작스런 폭락에 대비합니다.

 


 

결론

건물 없는 건물주를 넘어, 걱정 없는 건물주로의 진화!

지금까지 배당의 민족 투자 시나리오에 대해 살펴 봤습니다. 불릴레오가 해당 전략을 만들 때 꾸었던 꿈은 두 가지 였습니다. 원한다면 모든 사람들이 건물주의 혜택을 누릴수 있게 만들 것, 그러면서도 건물이 무너질까 걱정하지 않아도 되는 안정감을 제공할 것, 이렇게 말이죠. 이 두가지 꿈을 이루기 위해 만들어진 배당 투자 전용 [배당의 민족] 투자 시나리오, 이 시나리오로 불릴레오를 이용하는 모든 사람들이 건물 없이도 배당을 받고 걱정 없이 배당을 이어갈 수 있는 혜택을 누리길 기원합니다.


 

[투자 유의 사항]
– 가입하시기 전에 투자설명서(글로벌 투자백서)를 반드시 읽어 보시기 바랍니다.
– 투자자는 위 금융투자상품에 관하여 당사로부터 충분한 설명을 받을 권리가 있습니다.
– 투자자문계약은 예금자보호법에 따라 예금보험공사가 보호하지 않습니다.
– 투자자문계약은 자산가격 변동 등에 따라 투자원금의 일부 또는 전액 손실이 발생할 수 있으며, 그 손실은 투자자에게 귀속됩니다.
– 과거의 운용실적이 미래의 수익을 보장하는 것은 아닙니다.
– 과세기준 및 과세방법은 향후 세법개정 등에 따라 변동될 수 있습니다.
– 외국통화를 기준으로 하는 해외투자상품에의 투자는 환율변동에 의하여도 원본손실이 발생할 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

두물머리투자자문 준법감시인 심사필 제2203-003호 (2022.03.01~2023.02.28)

 

불릴레오 앱 다운받기 GO!

 

관련 글